청약·매수 전 반드시 알아야 할 핵심 기준
부동산은 금액 규모가 크고 의사결정의 영향이 장기간 지속되는 대표적인 YMYL 분야다.
본 가이드는 분양·매매 판단에 필요한 구조적 이해와 체크 포인트를 중심으로 정리한다.
본 정보는 일반적인 부동산 정보 제공 목적이며,
실제 매수·청약·투자 판단은 개인의 상황과 최신 공고·법규를 기준으로 검토해야 한다.
1. 부동산 시장 기본 구조 이해
부동산 유형 구분
| 구분 | 특징 |
|---|---|
| 아파트 | 유동성·환금성 높음 |
| 오피스텔 | 임대 수익 중심 |
| 빌라·연립 | 진입 장벽 낮음, 환금성 주의 |
| 상가 | 수익형, 공실 리스크 |
| 토지 | 장기 투자, 규제 영향 큼 |
2. 분양 시장의 기본 구조
분양이란?
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신규 주택을 건설 전·후로 공급
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청약 제도를 통해 공급 물량 배정
분양의 장점
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초기 자금 부담 상대적으로 낮음
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새 주택 입주
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향후 가치 상승 가능성
분양의 리스크
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입주까지 장기간 소요
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시장 하락 시 가격 부담
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중도금·잔금 자금 계획 필수
3. 분양 정보 확인 시 핵심 체크 포인트
① 입지
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교통 (지하철, 도로)
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직주근접
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학군·생활 인프라
👉 입지가 가치의 70% 이상을 좌우
② 분양가
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인근 시세 대비 비교
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분양가 상한제 여부
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옵션 비용 포함 여부
③ 공급 규모
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대단지 vs 소규모
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브랜드 파워
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향후 공급 계획(입주 폭탄 여부)
④ 평면·구조
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전용면적
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동선
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실사용 면적
⑤ 사업 안정성
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시공사 신용도
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시행사
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PF 구조
4. 청약 제도 기본 정리 (일반적 기준)
주요 요소
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청약통장 가입 기간
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납입 횟수·금액
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무주택 기간
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부양가족 수
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지역 거주 요건
※ 세부 기준은 지역·유형별로 상이
5. 실수요자 vs 투자자 접근 차이
실수요자
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거주 편의성 우선
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자금 부담 관리
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장기 보유 전제
투자자
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환금성
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미래 수요
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임대 가능성
👉 목적이 다르면 판단 기준도 달라야 함
6. 부동산 자금 계획 시 필수 고려 사항
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계약금
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중도금 (대출 가능 여부)
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잔금
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취득세
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등기 비용
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인테리어 비용
👉 “분양가 = 총 비용” 아님
7. 부동산 세금 기본 개념
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 취득세 | 매수 시 |
| 보유세 | 재산세·종부세 |
| 양도세 | 매도 시 |
※ 세율·규정은 정책에 따라 변경 가능
8. 분양·부동산 정보 확인 방법
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국토교통부 실거래가 공개시스템
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청약홈
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지자체 공고
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공식 분양 홈페이지
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현장 모델하우스
👉 비공식 정보는 참고 수준으로만 활용
9. 부동산 관련 흔한 오해
❌ “무조건 오른다”
❌ “분양은 다 싸다”
❌ “대출은 무조건 된다”
❌ “남들 다 하니까 안전하다”
👉 부동산은 개인 상황에 따라 결과가 달라지는 자산
10. 핵심 요약
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입지가 가장 중요
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분양가는 반드시 인근 시세와 비교
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자금 계획이 성패를 좌우
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세금·대출 규정 사전 확인 필수