전세 만기 두 달 전까지 ‘아무 말 없으면’ 자동 연장… 계약갱신청구권과 차이는?

전세 계약이 끝나갈 무렵 가장 많이 나오는 질문이 있습니다.
“집주인이나 세입자 중 아무도 연락하지 않으면 어떻게 되나요?”

결론부터 말하면, 일정 요건을 충족할 경우 기존 조건 그대로 자동 연장되는 제도가 있습니다. 이를 흔히 ‘묵시적 갱신’이라고 부릅니다.

최근 전세 시장이 불안정한 흐름을 보이면서 계약 만기를 앞둔 세입자들의 관심도 다시 높아지고 있습니다.

묵시적 갱신이란 무엇인가

주택임대차보호법에 따르면, 전세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인(집주인)이 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통지하지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니다.

이때 연장되는 계약은 기존 계약과 동일한 조건이 적용됩니다.
즉, 보증금과 계약 내용이 그대로 유지되는 것이 원칙입니다.

예를 들어 2024년 5월 1일이 만기라면, 집주인은 2023년 11월 1일부터 2024년 3월 1일 사이에 의사를 밝혀야 합니다. 이 기간 내에 아무런 통지가 없다면 계약은 자동으로 2년 연장됩니다.

많이 헷갈리는 부분입니다.

집주인뿐 아니라 세입자 역시 같은 기간(6개월~2개월 전) 안에 계약 종료 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 성립됩니다.

즉, 양측 모두 조용하면 계약은 자연스럽게 이어집니다.

다만 묵시적 갱신이 된 이후에는 조금 다른 점이 있습니다.
세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 반면 집주인은 특별한 사유 없이 일방적으로 해지하기 어렵습니다.

묵시적 갱신과 자주 비교되는 것이 ‘계약갱신청구권’입니다.

계약갱신청구권은 세입자가 법적으로 1회, 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 경우 보증금 증액은 일정 범위(통상 5% 이내)로 제한됩니다.

반면 묵시적 갱신은 별도의 요구 없이 자동으로 성립하는 제도입니다. 증액 없이 기존 조건이 유지된다는 점에서 세입자에게는 안정적인 장치가 될 수 있습니다.

다만 집주인이 적법한 기간 내에 조건 변경 의사를 통보하면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다.

전세 만기를 앞두고 있다면 다음 사항을 꼭 점검하는 것이 좋습니다.

특히 최근 전세 시장은 지역별로 분위기 차이가 큽니다. 전세 물량 감소, 월세 전환 증가 등 구조적 변화가 이어지고 있어 사전에 충분한 협의가 필요합니다.

전세 계약은 자동으로 흘러가는 구조가 아닙니다.
법에서 정한 기간 내에 아무런 의사 표시가 없으면 기존 조건으로 연장되지만, 그 이후에는 권리 행사에 제약이 생길 수 있습니다.

따라서 만기를 앞두고 있다면 “아무 말이 없으니 괜찮겠지”라고 생각하기보다, 서로 의사를 명확히 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

특히 보증금 규모가 큰 전세의 특성상, 사소한 오해가 분쟁으로 이어질 가능성도 있기 때문에 서면이나 문자 등 기록이 남는 방식으로 소통하는 것이 바람직합니다.

전세 계약은 단순한 거주 문제가 아니라 재산과 직결되는 문제인 만큼, 법적 구조를 이해하고 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.